Não raro, condomínios preveem, em suas Convenções ou Regimentos Internos, que condôminos inadimplentes não podem utilizar áreas comuns. Mas isso é lícito?
A questão ainda é controversa, mas me filio à corrente que defende que não, as restrições desse tipo não são lícitas.
Não há dúvidas de que o pagamento das quotas condominiais é verdadeiro dever dos condôminos. Também não se discute que o descumprimento desse dever legal não só pode, mas deve, ser punido – até porque o inadimplente gera, indubitavelmente, um sem número de problemas ao Condomínio, especialmente no tocante à sua boa gestão financeira.
No entanto, o fato é que a Convenção e o Regimento não podem, de forma alguma, se sobrepor à Lei. E a Lei (inclusive a Constituição Federal) protegem (e muito) o direito de propriedade – que, em se tratando de Condomínios, também abarca as áreas comuns, nos exatos termos dos artigos 1.334, § 5º, e 1.339, do Código Civil.
Além disso, a Lei – especialmente o Código Civil – também estabelece que o condômino inadimplente fica sujeito a diversas penalidades pecuniárias, como multa e juros moratórios e autoriza a cobrança ou execução judicial dos débitos, o que pode culminar, até mesmo, na perda da unidade (depois, logicamente, do devido processo).
Nesse passo, se a Lei confere ao Condomínio uma série de ferramentas para cobrança e satisfação do crédito e, por outro lado, a Lei protege o direito de propriedade, é lógico que, no conflito entre o Regimento e/ou a Convenção e a Lei, prevalece esta. Exatamente por isso, deve ser reputada ilícita qualquer restrição indevida ao direito de propriedade, como a limitação de uso de áreas comuns pelo condômino inadimplente.
A mora de uma obrigação pecuniária – pagamento da quota condominial – não pode autorizar, de forma automática, a restrição ao pleno exercício ao direito de propriedade. Afinal, há de se ter em mira, também, que a própria Lei veda a autotutela.
